解读丨上海拟支持刚性和改善性住房需求,缓解房企拿地资金压力

2022-05-30      来源:澎湃新闻记者 计思敏 庞静涛 李晓青 刘畅   

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5月29日,《上海市加快经济恢复和重整行动方案》公布,《行动方案》共包括八个方面、50条政策措施。
在房地产领域,《行动方案》提出,完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求;及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应;允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款等。
楼市:支持刚性和改善性住房需求
《行动方案》提出,促进房地产开发投资健康发展,建立房地产项目前期审批绿色通道,及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应,进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳。完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。
58安居客房产研究院分院院长张波指出,整个疫情对于楼市的影响还是比较直接的,因此政策的出台是为了缓解目前楼市所遇到的一些矛盾,也是推进房地产市场在疫情后更加有序发展的一个重要举措。
同策研究院研究总监宋红卫指出,针对房地产行业推出了项目前期绿色通道,这在以往年份是没有出现的,凸显了房地产相关活动复工复产的急迫性。购房者相关的政策只提到了支持刚需和改善需求的合理释放,具体措施目前还未看到,预计下半年会有具体政策出台调整。
一家房企营销人士向澎湃新闻表示,疫情以来,公司在上海的销售几乎停滞,而上海所在的区域占公司总销售额的比例较大,所以这种压力传导到整个集团。这次的行动方案里“完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求”的提法,作为房企还是很期待的,希望尽快出台细则,早日落地,复工即可恢复销售。
有潜在改善性需求购房者表示,“后续会进一步关注具体落地细则,目前以观望为主”。也有刚需客户表示,“受疫情影响,公司经营还未恢复,工作及后续还款能力存在不确定性,再观望一下,但还是会选择合适机会买房。”
拿地:缓解房企资金压力
《行动方案》提出,尽快启动土地市场交易。及时恢复第一批次住宅用地集中出让,抓紧做好第二批次土地出让准备工作。对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块,加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件,合理确定住宅用地起始价,降低商业办公用房自持比例。
有意向参与上海首批集中供地的房企人士向澎湃新闻表示,“允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款”等政策对拿地企业而言是好事,可以缓解企业目前的资金压力,也有助于企业整体资金的安排和利用效率,期待尽管出台政策的执行细则。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,上述举措对于吸引房企拿地是有积极作用的,包括土地出让金的分期缴付制度、住宅用地起始价的合理确定、商办用房自持比例的降低等,都在很大程度上降低了房企拿地的成本,也减少了房企拿地的顾虑,有助于活跃土地市场。尤其是近期上海要推出第一轮集中供地工作,此类配套措施及时到位。
今年5月26日,上海土地交易市场发布《关于恢复上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告的出让活动的通知》,对出让文件中原《商品住房用地交易资金银行监管协议》的监管账户监管期限起始时间和封存资金金额作了调整。
封存资金指的是房企用于缴付竞拍地块的出让价款。更新后的《商品住房用地交易资金银行监管协议》显示,申请人在监管银行开立的账户中封存的资金应不小于申请人在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中扣除竞拍地块保证金金额后的自有资金金额。
原来的监管协议要求,申请人在监管银行开立的账户中封存的资金应不小于申请人在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中填报的“用于本地块交易的资金金额”。
由于开发商一般报名时该金额都会填到地块中止价,所以这一金额普遍为地块起始价格的110%,加上20%的保证金,总受限资金为地价的130%。而目前扣除20%保证金后,监管资金比例明显降低。
更新后的监管协议明确,监管期限自2022年5月31日起,至申请人未竞得地块;或者申请人中标地块,且已支付出让价款比例(含定金)达50%及以上;或者申请人提交由上海市土地交易事务中心出具的情况说明。
这也意味着,申请人中标地块且已支付出让价款比例(含定金)达50%及以上的,即可结束资金监管。
一家民企开发商表示,对于下半年拿地仍保持审慎态度,“能不拿就不拿,可拿可不拿的大概就选择不拿。”该人士表示,“在现金流没有那么充裕的情况下,目前还是以促销售,保回款为主。”
另有央企开发商负责拿地的人士表示,目前公司在拿地方面是严格按照制定的计划,拿地金额不超过全年销售额的40%,坚决不拿高价地,保持稳健审慎地拿地态度。
旧改:年内新启动8个以上城中村改造项目
《行动方案》还提出,加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障,年内完成中心城区成片旧区改造,年内新启动8个以上城中村改造项目。中心城区旧区改造联动政策推广至五大新城,优化完善城中村改造政策。积极拓宽融资渠道。支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目,健全住房租赁体系,推进保障性租赁住房建设筹措和供应。完善住房租赁法规政策,加强住房租赁管理和服务。
中原地产市场分析师卢文曦表示,要恢复经济需要全方位发力,房地产作为经济环节重要一部分要承担很多任务。比如投资这块,通过旧改、五大新城建设,继续拉动投资。而且从以往经验来看,旧改会释放购房意愿,对住房消费是有利举措。加快复市也是保市场主体,企业需要有收入,建立房地产项目前期审批绿色通道,缩短开发到销售的周期,对房企而言减轻资金投入的压力。一些费用的缓缴也是降低企业短期负担的手段。这些是方向性举措,后续细致的具体方案相关部门会抓紧出台和落实,在诸多利好推动下,市场将快速回归正常节奏。
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